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上海戴德梁行(紐交所：CWK) 2020年1月8日最新發佈的全球研究報告顯示，嬰兒潮一代的退休，Z世代踏入職場，以及其他人口結構的變化，將會對世界各地的房地產租戶、投資者及政策制定者產生重大影響。所有利益相關方均需瞭解這些趨勢的影響，準確對其進行定位，從而最大限度地把握契機。

該報告以“人口結構變化：2030年的世界”為題，分析了未來十年伴隨著6.93億嬰兒潮一代達到退休年齡及13億Z世代加入勞動力大軍，世界範圍內勞動力發生的巨變。報告研究了世界範圍內嬰兒潮一代、千禧一代以及Z世代所採取的不同工作和生活方式，以及未來十年隨著一代人退出和另一代人加入勞動力市場，對世界城市所帶來的影響。

 

戴德梁行對比了世界各地超過137座城市的勞動力增長和GDP增長。在這兩方面均高速增長的城市具有強勁的房地產需求預期，而這兩方面增長緩慢則表明市場發展滯後。GDP增速超過就業年齡人口的城市是可能吸引投資者的“高生產力”市場，因為這些將提升城市價值定位。勞動力增速超過GDP的城市被視為“低生產力”市場，它們需要利用人才吸引力來推動產出。

 

戴德梁行首席經濟學家、全球研究部主管Kevin Thorpe表示：“我們發現，代際行為取代了文化行為。千禧一代和Z世代的工作人群無論居住在世界何處，對工作場所在某種程度上擁有相似的偏好，但這兩代人在很多方面也有不同之處。工作場所策略需要滿足未來專業人士不斷增長的需求。瞭解這幾代人的價值觀，他們所期待的工作方式和工作場所，以及他們人際關係的優勢及弱點，將為保留最佳人才奠定基礎。”

 

不斷變化的人口結構對於企業客戶非常重要，因為他們致力於創建更具活力的工作場所策略來管理多代工作者。對於投資者而言，客戶需要瞭解影響各種物業類型需求的因素，比如市場上新工作人群和/或最近退休人員的人數。

 

戴德梁行亞太區洞察與分析主管Dominic Brown博士表示：“這些人口結構變化趨勢將會推動世界各地城市發展的步伐，城市需要將自己發展成為吸引高品質工作人群的“場所”，同時為租戶和投資者創造最佳的房地產商業契機。”

 

高生產力象限是中國城市所主導的領域，凸顯了中國正在歷經的快速發展。在過去十年間，我們已經見證了中國製造業在價值鏈中上移，同時保留了不甚複雜的出口產品市場份額。因此，中國城市為企業租戶提供了一系列機遇。此外，政策發展，比如設立經濟特區打造了全球經濟實力。這有助於抵消人口增長減速，預計未來十年中國很多城市將會經歷工作人口負增長。在國家層面，預計中國年齡介於20-64歲的勞動人口將會下降3％，等同於流失近3000萬的勞動力。因此，提高生產力勢在必行。

 

上海、深圳和廣州的發展令人矚目，充分證明了上述分析情況。然而，它們還需要持續不斷地提高人才吸引力和市場透明度，向排名更靠前的城市發起挑戰。上海已經成功位列全球外商投資十大城市，然而它是前25座城市中唯一的中國城市，前15座城市中美國擁有4個。如果中國城市繼續以目前的速度發展並走向成熟，中國城市排名情況將很容易發生變化。

 

報告顯示，世界表現最佳的城市位於東南亞和印度，這些區域彰顯了經濟發展和房地產市場的優勢。歐洲和北美大部分城市因低生產力或經濟及房地產增長市場滯後而排名靠後，它們的發展軌跡需要進一步評估。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近期實價登錄又揭露一筆大安區知名豪宅「元利信義聯勤」交易，該戶位於11樓，2019年11月以總價3億3,168萬出售，拆算車位單價每坪約250.8萬，是2019年該社區交易的第二高價。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，豪宅市場雖然未脫央行房市管制，不過隨著不動產市場復甦、海外資金回流等因素帶動豪宅市場回溫，指標型豪宅價格支撐性強，備受高端買方矚目。

依據實價登錄資料，元利信義聯勤在2018年的預售交易最高單價達每坪299.0萬，創下大樓豪宅最高單價，超越帝寶在2013年單價298.2萬的紀錄，成為全台最高單價的大樓型豪宅。郎美囡指出，目前實價登錄截至2019年11月的揭露資料中，信義聯勤在去年共有三筆交易，其中最高價是位於17樓的交易，每坪約256.1萬，而該社區預售及成屋的交易價格最低約每坪219.3萬，且該筆交易位於4樓，低樓層也撐在200萬大關。

 

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，豪宅市場回溫，高價交易頻傳，可見豪宅除了位於地段精華，本身條件及其市場定位能成為區域指標，故能在豪宅林立的市場中維持身價。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

為改善五股垃圾山當地環境，輔導地主取得土地合法使用，新北市府自2019年9月1日起推動「擴大五股都市計畫(部分更寮及水碓地區)案發布前試辦計畫」，申請期限至2020年8月31日截止。

考量民眾對於試辦計畫申請流程、興辦事業計畫、變更編定、建築法規等相關內容有諸多諮詢問題，市府團隊包括環保局、工務局、交通局、經發局、農業局、地政局、城鄉局等於2019年10月中旬積極主動派員一一輔導當地廠家，協助地主及業者申請試辦計畫，落實行動治理，歷經2個半月時間，於1月7日完成當地650間廠家之訪視。

 

試辦計畫政策之推動，主要目標精神在於改變五股垃圾山環境，期望短時間內完成產業納管、綠美化施作，以解決五股垃圾山現況違章建築物公共安全問題。自2019年8月起至今，市府已辦理12場地方說明會宣導試辦計畫相關內容，後續市府仍會持續至當地輔導地主及業者，協助整合地主，市府團隊相關局處皆有提供單一諮詢窗口，即時回應民眾問題，落實簡政便民。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市長柯文哲2020年1月8日出席劍潭整宅貳期電梯增設工程簽約見證典禮。他致詞時表示，其實以台北市來講，最理想的還是都更案，但是老實講，這些老舊公寓要都更很困難，坦白講，就連要找一個放電梯的地方，也不是人人都同意，能用的地方大都用光了，有時候做事真的很困難。

柯文哲說，相信在場的人都知道這個增設過程相當複雜，因為這個社區沒有管委會，光是要先設立管委會，湊到足夠的人來蓋章就是大工程了，接下來就是申請的過程，最後就是分攤錢的問題，還叫彭副市長去想辦法，東湊西湊才湊到這個錢。他說明，其實台北市有些地方是醫療偏遠地區，可能很多人會問說，奇怪，台北不是有8家醫學中心，再加上新北的2家，雙北就有10家醫學中心，怎麼會是醫療偏遠地區呢？

 

柯文哲繼續說，他自己的岳父在後期需要洗腎，當時又住在沒有電梯的4樓，那時候行走不方便，走路都有困難，幾乎變成老人監獄，幾乎都沒有辦法下床和出門。最近他看資料，發現65歲以上的長者，其中20％行走有困難、10％是行走相當不方便，對於那些行走相當不方便的人，如果沒有電梯，上下樓梯就是問題。住在2樓也就算了，如果住在4、5樓，那根本就相當困難了，所以這個問題要解決。

 

最後，他感謝所有為這個工程付出的人，事情要成功都要很多人，也特別謝謝楊靜宇議員，柯文哲自嘲是被楊議員在議會質詢好幾次，被逼到走投無路只好解決問題，引起現場笑聲連連。他也鼓勵管委會要努力清空地下室，想辦法賺一點錢，來貼補電梯維護費。也祝工程順利完成，早點讓住戶可以使用。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市政府以塭仔圳市地重劃案為首，將於各地陸續推動整體開發案，配合新板特區、新莊副都心及三重第二行政區三大軸心的建構，並透過即將通車的捷運環狀線，翻轉新北城市新風貌，將新北推升至國際舞台，成為大台北的中心。

新北市政府地政局2020年1月8日於市政會議中簡報說明即將開辦的整體開發區，其中，塭仔圳重劃案將於今年正式啟動，不僅可解決區內公安頻傳、環境汙染及公設不足的問題，更結合貴子坑溪與周邊公園營造景觀休閒帶，打造「新北之心」，並於區內設立水資源中心，去污存淨，解決污水處理問題，讓市民可以親水，與河川共同生活。

 

此外，配合市長侯友宜強調的「興利除弊」，地政局持續推動蘆南蘆北區段徵收案，以帶動溪北地區的發展，並與三重地區結合，塑造新北的另一個核心。另在五股垃圾山整治部分，地政局也持續對違規使用業者進行裁罰，主動協調地主參與民生服務特定產業，未來並將全面配合辦理變更編定作業。

 

侯友宜聽完簡報後表示，新北市自升格後已有相當的整體開發成果，未來將陸續推出塭仔圳、埔墘4-7、新店十四張、新店F、J單元、秀朗橋北側及蘆南蘆北等開發案，配合三環六線於2030年完成，不僅串聯新北市各整體開發區，亦將以新板特區、新莊副都心及三重第二行政區為三大軸心，連接整治後的五股垃圾山，翻轉新北，將新北推升至國際舞台。

 

侯友宜極力肯定地政局作為城市空間規劃的實踐者，非常辛苦地辦理整體開發作業，並勉勵市府團隊應以行動治理的方式有效整合各單位力量，積極踏實往前衝，加速展現開發成果，也要站在第一線，傾聽市民聲音並解決問題，創造公私雙贏新局面。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

仲量聯行預估2020年光是大台北地區的公辦都更、捷運聯開、設定地上權等類型案件的招商規模就上看1,500億，其中地上權(含促參)約964億、公辦都更約531億、捷運土開約91億元；投資規模勘比2019整年全國的促參投資金額。

根據仲量聯行2019年第4季市調結果分析，2019年末投資量在法人資方進行大型商業不動產投資的帶動下，第4季交易金額為新台幣263億元，全年投資總額來到958億元，為7年來次高。2019年投資市場在區位優勢、價格合理及市區商辦供給緊縮等因素吸引投資及自用型買家。精華區商辦無論是零星樓層或整棟釋出，壽險業亦積極取得以逐步取得完整產權。此外台商回流效應逐漸發酵，2019年也觀察到數家企業欲將生產線遷移回台故購買自用廠房/地。

 

2019年主要交易標的物為辦公室、飯店及廠房/辦。當今因市中心區商辦供給有限及近年來總部化整合營運趨勢興起，企業買家轉而購買興建中的預售大樓，2019年前5大交易中的亞太置地廣場及世界明珠辦公大樓即為該類型標的。此外，國內投資人對台灣觀光市場前景仍具信心，2019年的西門世民酒店及高雄85大樓兩筆交易則雙雙拿下年度第二及第三大交易。

 

仲量聯行在2019年初即預測，台灣土地交易市場在2019年會繼續增溫，第4季政府地上權標售及建商購地帶動土地交易，企業/法人資方購地含公有地標售金額來到614億元；全年交易量為2,213億元，創歷史新高。2019年前10大土地交易除了建商購地及企業營運自用外，最大宗則為京華城標售，其次則為壽險業及建商投入台北市精華地段地上權或土地開發案。在當今商辦租賃需求旺盛、供給短缺的市況，這幾筆交易的買方目前均規劃商辦大樓開發。

 

前10大土地交易中兩大土地交易皆為大同子公司尚志資產委託仲量聯行公開標售新北市土城及台北市土地，兩組買方皆預計畫建屋出售，顯見對中長期市場充滿信心。另外，仲量聯行接受皇翔建設委託公開標售全新共構商辦─皇翔中山，該案產權已順登記完成，正式進入台北市A辦供給市場，此案是自用、投資皆相當適合，標案將於2月17日開標，仲量聯行說：「投資人敬請把握時間評估，把握入主雙捷交會的共構A級商辦。」

 

統計2019年國內保險/壽險業者投入不動產金額(含土地及地上權)達391億元，有些許回溫的跡象。依資料顯示，前10大壽險業者目前僅動用約1-2成可投資於不動產投資金額；尚可用於不動產投資的餘額季來到達新台幣6.1兆元，年成長達約11％。加上國內銀行現金過多，市場游資極度充沛，惟目前市場具理想投報率供給有限。投資方除持續積極尋找直接投資標的外，預計也將持續評估其他標的物類型、公私合作開發或海外不動產。

政府投資方面，仲量聯行預估2020年光是大台北地區的公辦都更、捷運聯開、設定地上權等類型案件的招商規模就上看1,500億，其中地上權(含促參)約964億、公辦都更約531億、捷運土開約91億元；投資規模勘比2019整年全國的促參投資金額。2019年地上權案因地租計算方式調整降低投資風險，大幅度提升民間投資信任度及進場意願，預期2020年第一季將推出的世貿3館地上權案，占地面積近5000坪，使用分區屬娛樂設施區，預計將掀起搶地大戰，可望創下2020年地上權案累積投標金額的高峰。

仲量聯行2020年1月8日表示，2019年全球景氣受到美中貿易、英國脫歐、地緣政治風險及原油及部分財貨價格波動等影響需求及貿易訂單；此外，兩岸政經關係及2020年總統大選更為國內經濟前景帶來不定性，間接影響不動產市場。

■租賃市場--在大小型國內外企業來台設點營運及多數大樓屋齡偏高的帶動，新租約及搬遷需求呈現穩健狀態。惟目前供給緊縮，未來亦無大量新供給釋出的狀況下，順勢帶動租金水漲船高。

■投資市場--雖未見台商回流效應發酵；但在多筆國內飯店、大型企業自用建物或土地及建商購地補倉等帶動下，年投資額來到5年來新高。土地投資量亦在政府釋出精華區地上權開發的加持下，投資總量達歷史新高。因目前多數大樓趨近滿租，所剩空間不多，2019年第4季主要為中小型租約成交，淨去化達5,498坪。在信義及非核心商業區陸續滿租，需求逐漸往敦北及敦南商業區先前租戶搬遷後釋出的空間集中。2019全年去化量如預測來到29,642坪，因供給相對緊縮，相較2018年減少約莫5成。2019年需求主要集中在國內外網通科技、醫療生技、零售、金融及共享空間業。因持續去化，空置率持續下降來到2.1％，季跌幅0.7個百分點、年跌幅4個百分點；創史上新低。

■租金方面--在供給緊縮及新租約成交持續帶動整體租金成長，2019年末季整體租金持續成長1.1％來到每坪/月2,806元；如仲量聯行先前預估，年成長率較2018年成長2.9％。其中數筆於敦北商業區的中小型新租約帶動租金成長，使該區租金成長率於季或年成長率均達2.9％，漲幅為10年來最高。在多數大樓趨近滿租、低空置率的情況下，多數大樓業主降低免租期，整體平均由原先0.8月/年降至0.7月年。

 

■2020年--仲量聯行提出3大發展趨勢值得注意，(1)商辦需求加溫，地上權案重新獲得青睞--台北市辦公租金看漲，土地租金風險大幅降低。(2)都更法令漸趨完備，公辦都更展商機--都更法令體系修法完成，都更獎勵更明確，危老延5年，加速都更動能。(3)捷運通車與動工，道經濟持續熱絡--超額利潤機制取消，環狀線通車，啟動沿線車站招商，桃園綠線動工，沿線開發商機浮現。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

根據仲量聯行2019年第4季市調結果顯示，過去幾季新A級辦公大樓釋出吸引企業搬遷及營運總部化等因素，租戶退租釋出，促使區域廠辦空置率較前季微幅上升0.2個百分點來到4.1％。國內市場在大樓陸續滿租，供給十分有限，帶動更顯著的租金漲幅，2019年底漲幅如預估達約3％。在近年未有大面積供給預計釋出，部分大樓屋齡甚高、加上許多企業租期將至及企業陸續來台設點營運，旺盛的需求預計將持續帶動租金成長，2020年租金漲幅可望達3.5％。

南港則因區域條件及屋齡較新等原因吸引租戶，空置則下降0.6個百分點來到0.5％。市郊內湖南港整體租金在多數房東維持租金，季成長維持平盤在每月每坪1,416元；年成長則約達0.2-0.5％。市中心B級辦公室走勢與內湖南港相似；今年上半因租戶搬遷導致整體B辦空置率微幅上升；下半年則在A辦供給有限，B級商辦去化增加，空置率較前季下降1.0個百分點來到3.0％。多數房東亦維持租金水平，平均租金為每坪1,774元，年成長僅達0.2％。

 

仲量聯行全球市場概況(Global Market Perspective, 4Q2019)發現，2019年下半國際貿易影響世界經濟效益逐漸發酵，逐漸不動產租賃及投資市場。租賃需求目前雖然表現穩健，但預估去化量將較2018年減少外，大量釋出的新供給將使空置率持續上升。至2019年第3季底全球淨去化量較2018年同期減少4.0％，主要因亞太城市租賃活動趨緩。2019年全年需求預估年成長約-5.0％；2020年更預計呈現5-10％的萎縮。全球租金成長預計將因2019年末及2020年大量供給釋出趨緩，成長率將介於2.8％上下。

國內市場在大樓陸續滿租，供給十分有限，帶動更顯著的租金漲幅，2019年底漲幅如預估達約3％。在近年未有大面積供給預計釋出，部分大樓屋齡甚高、加上許多企業租期將至及企業陸續來台設點營運，旺盛的需求預計將持續帶動租金成長，2020年租金漲幅可望達3.5％。需求仍多集中於金融、科技、網通及醫療/生技業。

 

仲量聯行也提出「警示」，台北市A辦於2020年到2024年將有9萬坪的新供給進入，惟多數為自用空間，因此供給仍相當有限；與此同時，內科及南軟園區預計將有約17萬坪的供給釋出，屆時將吸引部分產業租戶的青睞。在未來釋出A辦租賃供給有限，近來，許多有整合營運、搬遷或欲設立總部計畫的企業，把注意力轉到預租或預售市場來把握未來有限的空間供給。

仲量聯行總經理趙正義2020年1月8日表示，根據全球不動產市場概況剖析的資料顯示，目前全球投資人可投入不動產投資資金，已來到相對高點，且不動產仍為最佳及最保值的避險工具，惟當今經濟前景動能疲軟加上可投資物件缺乏，2019年全球投資量將較2018年略微減少。預計全年全球投資量將減少0-5％至約美金7,500億元。

趙正義綜觀國內市場相關調查資訊指出，(1)集團總部化、(2)台商回流、(3)中心區商辦高屋齡等3因素，於近2年改變商用不動產租賃及投資市場。在目前市中心各級辦公室空置來到歷史低點、供給嚴重短缺的狀況，金融機構、開發商及壽險業紛相投入直接辦公室投資、地上權或購地開發自用辦公樓。

 

趙正義認為，目前精華區釋出並具理想投報率的物件有限，投資人焦點亦會轉到法拍、公私部門合作開發模式等多元化投資物件。2019年建物直接投資量達2015年歐債危機復甦後的水平，為4年來最高。此外，土地交易並創歷史新高及壽/保險業投資並有回溫跡象。

 

台灣投資市場在全球景氣動盪中逆流而上，顯示出投資標的若位在精華地段、稀有且具增值潛力，仍將是投資人積極關注且出手的焦點。希冀後續加上台商回流效應發酵及國內流資充裕等利多條件，能為國內不動產市場注入更多能量。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

根據高雄市政府地政局統計，鳳山區、三民區、左營區等高雄主要6大房市交易熱區，女性登記買房較多。當地房仲認為，現代女性經濟獨立，購屋比例確實逐漸增加，加上不少男性置產會登記在女方名下，以致推升房市熱區的女性所有權人數。

根據高雄市政府地政局最新統計，合計全市2016-2018年不動產買賣登記數據中，鳳山區、三民區、左營區、鼓山區、前鎮區及苓雅區6區，女性所有權人數高過於男性，總人數達27791人，比男性多出2907人。

其中，鳳山區、三民區是高雄市行政區中，女性所有權人數比重較高，3年來分別累計7,021名、6,246名女性登記置產，比男性登記購屋人數多了496人和796人。

信義房屋建工店店長鄭雅珠表示，鳳山區、三民區是高雄市人口數和建物買賣移轉量最多的前2名行政區，既有的就業機會多本就吸引人移居，加上現代女性經濟能力提升，購屋比例逐漸增加。

她還舉例說明，近期遇到一名50-60歲的女性客戶，原本長期租屋，擔憂年紀大了，未來不好承租，所以選擇購入套房，為退休生活做打算。除了女性個人置產之外，鄭雅珠認為，還有不小比例是因為了結婚成家購屋，選擇登記在女方名下或共同登記。

信義房屋鳳山鳳新店店長林思瑋觀察，可能也和夫妻財務、節稅規劃有關，不少男性換屋族會將新購置的房屋，登記在老婆或是母親名下，以致提高女性所有權人數。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】